Polisi Gorfodi Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad (Rhent Tir) 2022
Rhagymadrodd
Mae Cyngor Sir Powys ("y Cyngor") wedi mabwysiadu'r polisi hwn am benderfynu cosbau ariannol a/neu orchmynion adennill o dan Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad (Rhent Tir) 2022 ("y Ddeddf"), gan gyfeirio at yr ystyriaethau a ragnodir yn Neddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad (Rhent Tir) 2022: canllawiau statudol i awdurdodau gorfodi ("y canllawiau statudol") Llywodraeth Cymru.
Mae'r Ddeddf yn defnyddio'r termau "landlord" a "thenant" er bod y polisi hwn, yn ogystal â'r canllawiau statudol, yn defnyddio'r termau "landlord" a "lesddeiliad" yn y drefn honno. Mae'r canllawiau statudol yn nodi bod lesddeiliad yn denant sy'n berchen ar fuddiant lesddaliadol mewn eiddo, a roddir gan unigolyn (y landlord) sy'n dal y buddiant rhydd-ddaliadol neu fuddiant lesddaliad uwch yn yr eiddo hwnnw.[1].
Mae'r polisi hwn yn berthnasol i unrhyw benderfyniad a wneir gan y Cyngor yn rhinwedd ei swydd fel "awdurdod gorfodi" o dan adran 8 y Ddeddf.
[1]Paragraff 2.6 Canllawiau Statudol Llywodraeth Cymru
Trosolwg o Sancsiynau
Cosbau Ariannol
Mae'r Ddeddf yn darparu y gall y Cyngor osod cosbau ariannol o leiafswm o £500 hyd at uchafswm o £30,000 am dramgwydd perthnasol yn erbyn adran 3(1) y Ddeddf, lle mae'r Cyngor yn fodlon y tu hwnt i amheuaeth resymol bod tramgwydd perthnasol wedi digwydd.
Gorchmynion Adennill
Mae'r Ddeddf hefyd yn darparu y gallai'r Cyngor orchymyn y landlord, neu unigolyn sy'n gweithredu ar ei ran, a dderbyniodd daliad o'r rhent gwaharddedig[1] yn groes i adran 3(1) y Ddeddf i ad-dalu'r lesddeiliad a'i talodd, pan fo'r Cyngor yn fodlon yn ôl yr hyn sy'n debygol bod tramgwydd perthnasol wedi digwydd.
Ni all y Cyngor orchymyn unigolyn i ad-dalu'r rhent gwaharddedig os yw lesddeiliad wedi gwneud cais o dan adran 13 y Ddeddf i'r Tribiwnlys Haen Gyntaf (Siambr Eiddo) yn Lloegr neu'r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau yng Nghymru (yn y naill gyd-destun neu'r llall byddwn yn cyfeirio at y fforwm perthnasol fel "y Tribiwnlys") mewn perthynas â'r un taliad.
Lle nad yw unrhyw ran o ddau neu fwy o daliadau rhent gwaharddedig a wnaed gan lesddeiliad o dan yr un brydles wedi'u had-dalu, gallai'r Cyngor wneud un gorchymyn mewn perthynas â'r holl rent gwaharddedig nad yw wedi'i ad-dalu.
Proses
Mae'r penderfyniad i roi, a'r broses o roi, cosb ariannol a/neu orchymyn adennill yn digwydd mewn sawl cam:
- Ymchwiliad i'r achos honedig o dorri'r Ddeddf
- Penderfynu ar ddifrifoldeb y toriad
- Hysbysiad o fwriad i roi cosb ariannol a/neu orchymyn adennill
- Cyfnod ar gyfer sylwadau ysgrifenedig
- Adolygiad o'r sylwadau hynny, os ydynt wedi'u darparu
- Hysbysiad terfynol yn gosod y gosb ariannol a/neu'r gorchymyn adennill
Gallai'r Cyngor gyflwyno un hysbysiad o fwriad ac un hysbysiad terfynol mewn perthynas â chosb ariannol a gorchymyn adennill[2].
Mathau eraill o gamau gorfodi y gellir eu cymryd
Bydd y Cyngor yn penderfynu ar y sancsiwn mwyaf priodol ac effeithiol ac a ddylid gosod cosb ariannol a/neu orchymyn adennill. Mewn amgylchiadau addas, rhoddir ystyriaeth i gamau gweithredu llai ffurfiol megis llythyrau rhybudd neu gyngor i sicrhau cydymffurfiaeth, yn unol â pholisi gorfodi perthnasol y Cyngor.
[1]Adran 10(2)Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad (Rhent Tir) 2022
[2]Atodlen a.2(2) a 5(3)Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad (Rhent Tir) 2022
Pennu lefel y gosb ariannol
Yn unol â darpariaethau'r canllawiau statudol, bydd y Cyngor yn ystyried y ffactorau canlynol wrth bennu lefel y gosb ariannol i'w gosod am dorri'r Ddeddf:
- Difrifoldeb y toriad
- Man cychwyn ac ystod
- Ffactorau gwaethygu a lliniaru
- Tegwch a chymesuredd
Er bod gan y Cyngor ddisgresiwn wrth benderfynu ar y lefel briodol o gosb ariannol, o fewn y cyfyngiadau a nodir yn y Ddeddf, rhoddwyd ystyriaeth i'r canllawiau statudol wrth greu'r polisi hwn.
Cam 1 - Pennu'r Difrifoldeb
Po fwyaf difrifol yw'r tramgwydd, yr uchaf fydd y gosb.
Bydd y Cyngor yn asesu difrifoldeb y tramgwydd gan ddefnyddio'r ffactorau beiusrwydd a niwed a nodir isod. Nid yw'r ffactorau a restrir yn hollgynhwysfawr, a lle nad yw tramgwydd yn perthyn yn amlwg i gategori arbennig, efallai y bydd angen rhywfaint o bwysoli ar ffactorau unigol i wneud asesiad cyffredinol. Gellir defnyddio ffactorau dewisol eraill hefyd er mwyn dangos cysondeb a gallai'r Cyngor ystyried penderfyniadau mewn awdurdodaethau eraill yn y DU lle maent yn cynnwys rhywfaint o gynnwys perthnasol a pherswadiol.
Euogrwydd
Lle mae beiusrwydd uwch, bydd cosb ariannol uwch.
Uchel iawn (Bwriadol*) | Lle mae'r landlord wedi torri'r gyfraith yn fwriadol, neu wedi'i diystyru'n amlwg, neu fod ganddo/ ei fod wedi bod â phroffil cyhoeddus uchel ac yn gwybod bod ei weithredoedd yn anghyfreithlon. |
Uchel (Di-hid*) | Rhagwelediad gwirioneddol o risg, neu ddallineb bwriadol i risg o dramgwydd ond cymerir y risg serch hynny. |
Canolig (Esgeulus*) | Tramgwydd a gyflawnwyd drwy weithred neu anweithred na fyddai unigolyn sy'n arfer gofal rhesymol yn ei gyflawni. |
Isel/Dim | Tramgwydd a gyflawnwyd heb fawr o fai, er enghraifft, oherwydd:
|
* Dyma'r termau a ddefnyddir yn y canllawiau statudol.
Niwed
Lle mae mwy o niwed yn cael ei achosi, bydd cosb ariannol uwch.
Mae'r ffactorau canlynol yn ymwneud â gwir niwed a risg o niwed. Mae ymdrin â risg o niwed yn golygu ystyried y tebygolrwydd y bydd niwed yn digwydd ac i ba raddau y bydd yn digwydd.
Uchel (Tebygolrwydd Uchel o Niwed)
|
|
Canolig (Tebygolrwydd Canolig o Niwed) |
|
Isel (Tebygolrwydd Isel o Niwed) |
|
Bydd y Cyngor yn diffinio niwed yn eang a gallai'r lesddeiliad/lesddeiliaid ddioddef colled ariannol, niwed i iechyd neu drallod seicolegol (yn enwedig achosion bregus). Mae graddfeydd niwed ym mhob un o'r categorïau hyn.
Bydd natur y niwed yn dibynnu ar nodweddion personol ac amgylchiadau'r lesddeiliad a bydd yr asesiad o niwed yn ffordd effeithiol a phwysig o ystyried effaith tramgwydd penodol ar y lesddeiliad.
Mewn rhai achosion, efallai na fydd unrhyw niwed gwirioneddol wedi'i achosi, a bydd y Cyngor yn ymwneud ag asesu difrifoldeb y camymddwyn; bydd yn ystyried y tebygolrwydd y bydd niwed yn digwydd a difrifoldeb y niwed a allai ddeillio ohono.
Cam 2 - Mannau cychwyn ac ystod y categorïau
Ar ôl pennu'r categori y mae'r tramgwydd yn perthyn iddo, bydd y Cyngor yn cyfeirio at y mannau cychwyn ac ystodau'r categorïau isod i gyrraedd lefel briodol o gosb ariannol.
Bydd y Cyngor wedyn yn ystyried addasiadau pellach o fewn ystod y categorïau ar gyfer nodweddion gwaethygol a lliniarol.
Amrediad | Man Cychwyn (£) | Isafswm (£) | Uchafswm (£) |
Beiusrwydd Isel/Dim |
|
|
|
Niwed Isel | 1,000 | 500 | 1,500 |
Niwed Canolig | 1,500 | 1,000 | 2,000 |
Niwed Uchel | 2,000 | 1,500 | 2,500 |
Beiusrwydd Canolig |
|
|
|
Niwed Isel | 3,500 | 2,500 | 4,500 |
Niwed Canolig | 4,500 | 3,500 | 5,500 |
Niwed Uchel | 5,500 | 4,500 | 6,500 |
Beiusrwydd Uchel |
|
|
|
Niwed Isel | 8,000 | 6,000 | 10,000 |
Niwed Canolig | 9,500 | 7,500 | 11,500 |
Niwed Uchel | 11,000 | 9,000 | 13,000 |
Beiusrwydd Uchel Iawn |
|
|
|
Niwed Isel | 15,000 | 11,000 | 19,000 |
Niwed Canolig | 16,500 | 13,000 | 21,000 |
Niwed Uchel | 22,500 | 15,000 | 30,000 |
Tramgwyddau Lluosog
Yn gyffredinol, dim ond un gosb ariannol y mae landlord, neu unigolyn ar ei ran, sy'n cyflawni tramgwyddau lluosog mewn perthynas â'r un brydles yn gyfrifol amdani.[1]. Ond byddant yn agored i gosb bellach os, ar ôl cael cosb ariannol yn flaenorol am dramgwydd cynharach, y byddant wedyn yn cyflawni tramgwydd pellach mewn perthynas â'r un brydles honno.[2]
Lle mae unigolyn wedi cyflawni un neu fwy o dramgwyddau mewn perthynas â dwy les neu fwy, gallai'r Cyngor hefyd ddewis gosod cosb ariannol sengl mewn perthynas â'r holl dramgwyddau hynny gyda'i gilydd.[3]. Os gosodir cosb unigol mewn perthynas â thramgwyddau lluosog, rhaid i swm y gosb beidio â bod yn llai na'r cyfanswm lleiaf, a rhaid iddo beidio â bod yn fwy na'r cyfanswm uchaf, y gellid neu a fyddai wedi'i osod pe bai pob tramgwydd wedi'i gosbi ar wahân.
Cael gwybodaeth ariannol
Mae'r canllawiau statudol yn cynghori y gallai cael gwybodaeth ariannol gan y landlord helpu gydag ystyried beth yw man cychwyn ac ystod briodol, yn seiliedig ar fodd y landlord. Mewn achos lle mae'r landlord yn gorff corfforaethol, gallai'r Cyngor ystyried gwybodaeth sydd ar gael am ei drosiant neu'r hyn sy'n cyfateb iddo[4].
Mae gan y Cyngor bwerau ymchwilio o dan Atodlen 5 Deddf Hawliau Defnyddwyr 2015 i ymchwilio i achosion o dorri'r Ddeddf.
[1]Adran 9(3)Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad (Rhent Tir) 2022
[2]Paragraff 5.2Canllawiau Statudol Llywodraeth Cymru
[3]Adran 9(5)Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad (Rhent Tir) 2022
[4]Paragraff 6(4)(b)Canllawiau Statudol Llywodraeth Cymru
Cam 3 - Ffactorau gwaethygol a lliniarol
Isod mae rhestr o rai ffactorau, ond nid pob un, y gallai'r Cyngor eu hystyried wrth asesu gwerth cosb ariannol.
Bydd y Cyngor yn nodi a ddylai unrhyw gyfuniad o'r rhain, neu ffactorau perthnasol eraill, arwain at addasiad tuag i fyny neu tuag i lawr o'r man cychwyn. Yn benodol, mae euogfarnau perthnasol heb eu disbyddu yn debygol o arwain at addasiad sylweddol tuag i fyny.
Mewn rhai achosion, ar ôl ystyried y ffactorau hyn, gallai fod yn briodol symud y tu allan i ystod y categorïau a nodwyd na fydd yn fwy na'r uchafswm statudol a ganiateir beth bynnag.
Ffactorau Gwaethygol (Materion cynyddol difrifol) | Ffactorau Lliniarol (Materion sy'n lleihau difrifoldeb) |
|
|
Cam 4 - Tegwch a Chymesuredd
Dylai lefel y gosb ariannol adlewyrchu i ba raddau yr aeth yr ymddygiad yn is na'r safon ofynnol. Dylai'r gosb ariannol fodloni, mewn ffordd deg a chymesur, yr amcanion o gosbi, ataliaeth a chael gwared ar enillion sy'n deillio o gomisiynu'r tramgwydd.
Mae'r ffactorau y gellid eu hystyried yn cynnwys:
- unrhyw wybodaeth ariannol berthnasol arall sydd ar gael, megis maint elw corff corfforaethol neu ddyled landlord. Dylai hyn ystyried a fyddai'r gosb ariannol yn cael effaith anghymesur ar allu'r landlord i gydymffurfio â'r gyfraith yn y dyfodol neu ganlyniadau anfwriadol eraill (ee, landlord mewn perygl o golli ei gartref ei hun).
- effaith ariannol ehangach ar drydydd parti (ee, effaith ar staff a gyflogir).
- egwyddor cyfanrwydd: os yw'n rhoi cosb ariannol am fwy nag un tramgwydd (yn ymwneud â dwy les neu fwy), neu lle mae'r landlord eisoes wedi cael cosb, rhaid i'r Cyngor ystyried a yw cyfanswm y cosbau ariannol yn cydymffurfio â'r Ddeddf ac yn gyfiawn ac yn gymesur â'r tramgwyddau.
Rhaid i gosb ariannol sy'n ymwneud â thramgwyddau lluosog beidio â mynd y tu hwnt i'r terfynau isaf ac uchaf ar gyfer cosb, fel pe bai pob tramgwydd wedi'i drin ar wahân.
Ni ddylai fod yn rhatach torri'r Ddeddf na thalu cosb ariannol.
Cam 5 a 6 - Gorchmynion Adennill a Cofnodi'r penderfyniad
Cam 5 - Gorchmynion Adennill
Os yw'r Cyngor yn fodlon, yn ôl pob tebyg, bod unigolyn wedi torri adran 3(1) y Ddeddf, ac nad yw wedi ad-dalu unrhyw rent gwaharddedig i'r lesddeiliad cyn diwedd y cyfnod o 28 diwrnod sy'n dechrau gyda'r diwrnod ar ôl ei dderbyn, gallai'r Cyngor benderfynu cyhoeddi gorchymyn adennill o dan adran 10 y Ddeddf.
Gallai'r Cyngor gyflwyno gorchymyn adennill yn lle, neu yn ychwanegol at, gosb ariannol.
Ni all y Cyngor orchymyn unigolyn i ad-dalu'r rhent gwaharddedig os yw lesddeiliad wedi gwneud cais o dan adran 13 y Ddeddf i'r Tribiwnlys mewn perthynas â'r un taliad.
Lle nad yw unrhyw ran o ddau daliad neu fwy o rent gwaharddedig a wnaed gan lesddeiliad o dan yr un les wedi'i had-dalu, gallai'r Cyngor wneud un gorchymyn mewn perthynas â'r holl rent gwaharddedig nad yw wedi'i ad-dalu.
Cam 6 - Cofnodi'r penderfyniad
Bydd y swyddog sy'n gwneud penderfyniad ynghylch cosb ariannol a/neu orchymyn adennill yn cofnodi ei benderfyniad gan roi rhesymau dros ddod i swm y gosb ariannol a fydd yn cael ei gosod ac unrhyw delerau gorchymyn adennill.
Rhoi Cosb Ariannol a/neu Orchymyn Adennill
Hysbysiad o Fwriad
Ar ôl pennu lefel y gosb ariannol, a/neu'r angen i gyhoeddi gorchymyn adennill, bydd y Cyngor yn rhoi "Hysbysiad o Fwriad" i'r landlord, neu'r unigolyn perthnasol, o fewn y terfynau amser a nodir yn y Ddeddf[1].
Bydd Hysbysiad o Fwriad yn cynnwys:
- y dyddiad y cyflwynwyd yr hysbysiad
- swm y gosb ariannol arfaethedig neu delerau'r gorchymyn adennill arfaethedig,
- y rheswm dros osod y gosb neu wneud y gorchymyn, a
- gwybodaeth am yr hawl i gyflwyno sylwadau
Sylwadau Ysgrifenedig
Bydd gan landlord neu berson perthnasol sy'n cael Hysbysiad o Fwriad gyfnod o 28 diwrnod, gan ddechrau ar y dyddiad y cyflwynwyd yr Hysbysiad o Fwriad, i gyflwyno sylwadau ysgrifenedig am y cynnig i roi cosb ariannol a/neu orchymyn adennill a'r telerau sydd ynddo. Rhoddir cyfarwyddiadau i dderbynnydd yr hysbysiad am sut i ddarparu ei sylwadau ysgrifenedig mewn ymateb i'r hysbysiad.
Adolygu Cosb Ariannol a/neu Orchymyn Adennill
Bydd y Cyngor yn adolygu unrhyw sylwadau ysgrifenedig a ddaw i law ac yn ystyried unrhyw ffactorau sy'n awgrymu bod gostyngiad yn y gosb, neu dynnu'r hysbysiad a/neu'r gorchymyn yn ôl, yn briodol.
Wrth wneud hynny, bydd y Cyngor yn ystyried y ffactorau a ganlyn yn ymwneud ag effeithiau ehangach y gosb ariannol ar drydydd parti diniwed; megis (ond heb fod yn gyfyngedig i):
- Effaith y gosb ariannol ar allu'r Landlord neu'r Asiant i gydymffurfio â'r gyfraith neu wneud iawn lle bo'n briodol
- Effaith y gosb ariannol ar gyflogi staff, defnyddwyr gwasanaeth, cwsmeriaid a'r economi leol.
Bydd y ffactorau canlynol yn cael eu hystyried wrth bennu lefel y gostyngiad. Wrth benderfynu ar unrhyw ostyngiad mewn cosb ariannol, rhoddir ystyriaeth i:
- Y cam yn yr ymchwiliad neu wedi hynny pan dderbyniodd y troseddwr atebolrwydd
- Yr amgylchiadau pan addefasant atebolrwydd
- Maint y cydweithrediad â'r ymchwiliad
Uchafswm lefel y gostyngiad mewn cosb am gyfaddef atebolrwydd fydd traean. Mewn rhai amgylchiadau bydd llai o ddisgownt neu ddim disgownt o gwbl. Gallai hyn ddigwydd, er enghraifft, lle mae tystiolaeth o'r tramgwydd yn ddiwrthdro neu os oes patrwm o ymddygiad tramgwyddus.
Ni ddylai unrhyw ostyngiad arwain at gosb sy'n llai na'r enillion o ganlyniad i'r tramgwydd ei hun.
Gallai'r Cyngor ystyried diwygio telerau unrhyw orchymyn adennill yn ystod yr adolygiad hwn.
Hysbysiad Terfynol
Ar ôl diwedd y cyfnod o 28 diwrnod ar gyfer sylwadau ysgrifenedig, bydd y Cyngor yn penderfynu a ddylid cyhoeddi Hysbysiad Terfynol yn manylu ar werth y gosb ariannol a/neu orchymyn adennill. Os yw gorchymyn adennill wedi'i gynnwys yn yr hysbysiad terfynol, gallai'r Cyngor ychwanegu llog at y taliad hwn ar y gyfradd a bennir o dan adran 17 Deddf Dyfarniadau 1838[2] (8% y flwyddyn) o'r diwrnod y gwnaed y taliad rhent gwaharddedig.
Bydd yr hysbysiad terfynol yn gofyn am dalu cosb i'r Cyngor a/neu gydymffurfio â gorchymyn adennill, cyn diwedd y cyfnod o 28 diwrnod sy'n dechrau ar y diwrnod ar ôl y diwrnod y cyflwynir yr hysbysiad terfynol.
Bydd yr hysbysiad terfynol yn nodi:
- y dyddiad y cyflwynir yr hysbysiad terfynol
- swm y gosb neu delerau'r gorchymyn
- y rhesymau dros osod y gosb neu dros wneud y gorchymyn
- gwybodaeth am sut i dalu'r gosb neu gydymffurfio â'r gorchymyn
- gwybodaeth am hawliau apelio a
- chanlyniadau methu â chydymffurfio â'r hysbysiad
Tynnu'n ôl neu ddiwygio
Gallai'r Cyngor, ar unrhyw adeg, dynnu'n ôl neu ddiwygio'r hysbysiad o fwriad neu'r hysbysiad terfynol, gan gynnwys lleihau swm y gosb, y gosb neu'r gofyniad am orchymyn adennill. Wrth wneud hynny, bydd y Cyngor yn ysgrifennu at yr unigolyn y cyflwynwyd yr hysbysiad iddo.
[1] Atodlen a.3(1)Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad (Rhenti tir) 2022
[2]Adran 11(4)Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad (Rhent Tir) 2022
Adolygu'r Polisi hwn
Bydd y polisi hwn yn cael ei ddiweddaru a'i ddatblygu fel sy'n ofynnol gan newidiadau mewn deddfwriaeth a bydd yn cael ei adolygu'n flynyddol i sicrhau cywirdeb parhaus.
Fersiwn y ddogfen a chymeradwyaeth
Rhif cyhoeddi 1.0
Adolygu'r ddogfen
Dyddiad
Rhan o'r ddogfen
Newidiadu