Rhyddhad Gwelliannau

Mae Llywodraeth Cymru yn cydnabod bod llawer o fusnesau yn ystyried bod y system ardrethi annomestig yn ddatgymhelliad i fuddsoddi mewn gwelliannau i eiddo, gan y gallai unrhyw gynnydd yng ngwerth ardrethol eiddo a fydd yn deillio o hynny arwain at fil uwch. Mae rhyddhad gwelliannau wedi cael ei gyflwyno er mwyn helpu i fynd i'r afael â'r rhwystr posibl hwn i dwf a buddsoddi yn y sylfaen drethu, o 1 Ebrill 2024 ymlaen.

Bwriedir i'r rhyddhad gefnogi talwyr ardrethi sy'n buddsoddi mewn gwelliannau i'w heiddo annomestig a fydd yn cefnogi eu busnes, drwy roi rhyddhad rhag yr effaith y byddai cynnydd mewn gwerth ardrethol o ganlyniad i'r gwelliannau hynny yn ei chael ar eu rhwymedigaeth i dalu ardrethi annomestig am gyfnod o 12 mis. Cymhwysir y rhyddhad drwy gyfrifo swm yr ardrethi annomestig y gellir ei godi ar gyfer yr eiddo perthnasol fel petai'r gwerth ardrethol ar y rhestr ar gyfer y diwrnod dan sylw yn cyfateb i'r gwerth ardrethol hwnnw llai'r cynnydd mewn gwerth ardrethol y gellir ei briodoli i'r gwaith gwella sy'n gymwys. Bydd hyn yn sicrhau y gall busnesau a thalwyr ardrethi eraill ddechrau gweld manteision y gwelliannau a wneir ganddynt, cyn i'w bil ardrethi annomestig gynyddu. 

Bydd rhyddhad gwelliannau yn gymwys i'r rhestrau ardrethu lleol a chanolog. Bydd yn rhaid bodloni dau amod i fod yn gymwys i gael y rhyddhad. Yn gyntaf, rhaid i'r gwelliannau ateb y diffiniad o waith cymhwysol. Yn ail, rhaid bod yr eiddo wedi bod yn cael ei feddiannu gan yr un talwr ardrethi yn y cyfnod ers i'r gwaith cymhwysol ddechrau. Diffinnir yr amodau hyn yn Rheoliadau Ardrethu Annomestig (Rhyddhad Gwelliannau) (Cymru) 2023 a chânt eu hesbonio'n fanylach yn y canllawiau hyn.

Bydd y rhyddhad ar waith o 1 Ebrill 2024 ac ar gael hyd at a chan gynnwys 31 Mawrth 2029.

Sut y pennir cymhwystra i gael y rhyddhad?

Mae hereditament (uned o eiddo ag asesiad ardrethu) ar restrau ardrethu lleol neu ganolog yng Nghymru yn gymwys i gael rhyddhad gwelliannau os bodlonir yr 'amod gwaith cymhwysol' a'r 'amod meddiannaeth'. 

Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio, sy'n annibynnol ar Lywodraeth Cymru, yn gyfrifol am brisio eiddo at ddiben ardrethi annomestig. Felly, bydd Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn penderfynu a yw'r amod gwaith cymhwysol wedi cael ei fodloni ac effaith unrhyw welliannau i eiddo ar ei werth ardrethol. Os bydd Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn fodlon bod y gwelliannau yn ateb y diffiniad o waith cymhwysol, bydd yn rhoi tystysgrif yn cadarnhau'r cynnydd mewn gwerth ardrethol sydd i'w briodoli i'r gwaith.

Awdurdodau bilio (awdurdodau lleol mewn perthynas â'r rhestrau ardrethu lleol a Llywodraeth Cymru mewn perthynas â'r rhestr ardrethu ganolog) sy'n gyfrifol am filiau ardrethi annomestig a chymhwyso rhyddhadau. Rhaid i'r awdurdod bilio perthnasol fod yn fodlon bod yr amod meddiannaeth wedi'i fodloni cyn iddo gymhwyso'r rhyddhad yn seiliedig ar y dystysgrif a roddwyd gan Asiantaeth y Swyddfa Brisio.

Mae'n rhaid i'r gwaith cymhwysol arwain at newid cadarnhaol yng ngwerth ardrethol yr hereditament er mwyn bod yn gymwys i gael rhyddhad. Ni fydd unrhyw welliannau nad ydynt yn arwain at unrhyw newid cyffredinol yng ngwerth ardrethol eiddo, neu sy'n arwain at leihau'r gwerth ardrethol o ganlyniad i weithgaredd sy'n digwydd ar yr un pryd ac sy'n lleihau'r gwerth ardrethol, megis gwaith dymchwel, yn gymwys i gael y rhyddhad.

Er mwyn ateb y diffiniad o waith cymhwysol, rhaid i'r gwelliannau wneud un neu fwy o'r canlynol:

• cynyddu maint adeilad neu'r lle y gellir ei ddefnyddio y tu mewn i'r adeilad
• gwella neu uwchraddio cyflwr ffisegol yr eiddo, megis ychwanegu system wresogi, system aerdymheru neu loriau uwch
• ychwanegu peiriannau a pheirianwaith ardrethol arall

Mae enghreifftiau o welliannau sy'n arwain at gynnydd mewn gwerth ardrethol a allai fodloni'r amod gwaith cymhwysol yn cynnwys:

• ychwanegu deunydd inswleiddio neu leinin newydd at eiddo diwydiannol nad oedd wedi'i inswleiddio'n flaenorol
• estyniad ffisegol i eiddo
• dymchwel wal strwythurol mewn siop, er mwyn i'r ardal a arferai fod y tu ôl i'r wal gael ei defnyddio at ddibenion manwerthu yn lle storio
• ychwanegu ardal fanwerthu 'mesanîn' strwythurol mewn warws manwerthu

Ni fydd newid defnydd yn unig (e.e. o siop i fwyty) yn gyfystyr â gwaith cymhwysol. Fodd bynnag, gallai gwaith megis yr enghreifftiau a roddwyd uchod sy'n gysylltiedig â newid defnydd fod yn gymwys o hyd. Ni fyddai ychwanegu tir at eiddo presennol, creu hereditament newydd wrth ochr yr eiddo presennol na gwaith cynnal a chadw ac atgyweirio cyffredinol yn gyfystyr â gwaith cymhwysol ychwaith. Byddai adeilad newydd o fewn hereditament sy'n bodoli eisoes, megis adeilad newydd ar safle ffatri mawr, yn cael ei drin yn yr un ffordd ag estyniad neu welliant i adeilad sy'n bodoli eisoes, a byddai'n ateb y diffiniad (ar yr amod bod gwerth ardrethol yr hereditament sy'n cynnwys yr eiddo yn cynyddu).

Petai talwr ardrethi yn ymgymryd â chynllun gwaith a fyddai'n golygu rhannu eiddo'n sawl hereditament gwahanol, gallai fod yn gymwys i gael rhyddhad o hyd os bodlonir y profion eraill. Er enghraifft, petai talwr ardrethi ar gyfer uned ddiwydiannol yn gwneud gwaith cymhwysol yn ogystal â rhannu ei eiddo yn hereditament ar wahân i'w ddefnyddio gan feddiannydd gwahanol, gallai'r gwaith fod yn gymwys o hyd, ond dim ond mewn perthynas â'r hereditament y bydd yr un talwr ardrethi yn parhau i'w feddiannu. Mae hyn yn gysylltiedig â'r amod meddiannaeth, a ddisgrifir yn fanylach isod.

Bwriad y rhyddhad yw helpu meddianwyr i wella eu safleoedd busnes presennol. Ni fwriedir iddo roi cymhorthdal ar gyfer gwaith datblygu eiddo masnachol cyffredinol, megis gwaith adeiladu newydd neu waith adnewyddu. Gan fod gwaith datblygu mawr o'r fath yn arwain, fel arfer, at dynnu eiddo oddi ar y rhestr ardrethu, ni fydd y diffiniad o waith cymhwysol yn cynnwys amgylchiadau lle nad oedd yr eiddo wedi'i gynnwys ar restr ardrethu am ran o'r cyfnod pan wnaed y gwaith neu am y cyfnod cyfan.

Mae enghreifftiau o welliannau na fyddent, o bosibl, yn bodloni'r amod gwaith cymhwysol yn cynnwys:

• codi adeilad newydd sy'n arwain at asesiad ardrethu newydd (h.y. hereditament newydd)
• eiddo yn cael ei dynnu oddi ar y rhestr ardrethu tra bydd gwaith ailddatblygu sylweddol yn cael ei wneud ac yn cael ei gofnodi ar y rhestr unwaith eto pan fydd y gwaith wedi'i gwblhau
• gosod technoleg newydd yn lle hen dechnoleg, megis uwchraddio i ddeunydd inswleiddio mwy modern, heb unrhyw newid i'r gwerth ardrethol yn sgil hynny

Mae'n rhaid i'r gwaith cymhwysol gychwyn ar neu ar ôl 1 Ebrill 2024. Nid yw gwaith a gychwynnodd cyn y dyddiad hwn ac a gwblhawyd ar ôl y dyddiad hwn yn gymwys. Bydd Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn penderfynu a yw'r amod gwaith cymhwysol wedi'i fodloni. Os bydd yn fodlon bod yr amod wedi cael ei fodloni, bydd yn rhoi tystysgrif yn cadarnhau'r newid yn y gwerth ardrethol sydd i'w briodoli i'r gwaith cymhwysol. 

O dan yr amod meddiannaeth, yn ystod y cyfnod ers i'r gwaith cymhwysol gychwyn, rhaid bod yr eiddo wedi parhau i gael ei feddiannu ac nad yw'r talwr ardrethi wedi newid Mae hyn yn golygu bod yn rhaid bod yr un talwr ardrethi wedi parhau i feddiannu'r eiddo drwy gydol y cyfnod pan wnaed y gwaith ac yn ystod cyfnod y rhyddhad ar ôl iddo gael ei gwblhau. Mae'n cynnwys senarios lle mae landlord yn gwneud gwelliannau ac nad yw'r talwr ardrethi sy'n meddiannu'r eiddo yn newid, gan fod y talwr ardrethi yn debygol o wynebu costau rhentu uwch yn gyffredinol o ganlyniad. 

Mae'r amod hwn yn galluogi'r awdurdod bilio i "godi'r gorchudd corfforaethol" fel na fyddai, er enghraifft, newidiadau i feddiannaeth rhwng is-gwmnïau'r un grŵp ynddynt hwy eu hunain yn annilysu cymhwystra i gael rhyddhad gwelliannau. Pan fydd rhannu neu uno wedi digwydd ers i'r gwaith cymhwysol ddechrau, mae'r gofyniad am feddiannaeth barhaus gan yr un person yn gymwys i hereditamentau rhagflaenol. 

Daw cyfnod y rhyddhad i ben 12 mis ar ôl cwblhau'r gwaith cymhwysol oni fydd y talwr ardrethi cymwys yn gadael yr eiddo yn gynt. Os felly, ni fydd yr amod meddiannaeth yn cael ei fodloni mwyach. Ni ellir adfer yr hawl i gael rhyddhad mewn perthynas â'r un gwaith gwella cymhwysol os caiff yr eiddo ei ailfeddiannu wedyn, hyd yn oed gan yr un person. Bydd angen i awdurdodau bilio fod yn fodlon bod yr amod meddiannaeth wedi'i fodloni cyn dyfarnu rhyddhad.

Sut y caiff y rhyddhad ei roi?

Bydd yr awdurdod bilio perthnasol yn gweinyddu'r rhyddhad, lle mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio wedi ardystio bod yr amod gwaith cymhwysol wedi cael ei fodloni (ac nad yw'r dystysgrif wedi cael ei thynnu'n ôl neu nad yw'r dystysgrif wedi peidio â bod yn weithredol) ac mae'r awdurdod bilio yn fodlon bod yr amod meddiannaeth wedi cael ei fodloni. Caiff rhyddhad gwelliannau ei gymhwyso'n awtomatig i filiau talwyr ardrethi cymwys. Nid oes angen gwneud cais amdano. 

Bydd y rhyddhad yn gymwys am gyfnod o 12 mis o'r dyddiad y cwblhawyd y gwaith cymhwysol. O ystyried y bydd y gwaith cymhwysol yn cychwyn ar neu ar ôl 1 Ebrill 2024, ni fydd angen i weithgareddau bilio arferol cyn y flwyddyn ariannol 2024-25 ystyried rhyddhad gwelliannau. Y tebyg yw y bydd sawl mis wedi mynd heibio ar ôl i'r gwaith cyntaf ddechrau cyn bod achosion cymwys yn dechrau cael eu nodi. Yna, caiff y rhyddhad ei adlewyrchu yn rhwymedigaeth talwr ardrethi cymwys am weddill y flwyddyn filio y caiff y gwaith cymhwysol ei gwblhau ynddi a rhan o'r flwyddyn ganlynol. 

Bydd gofyn i awdurdodau lleol nodi cyfanswm y rhyddhad a roddwyd yn eu ffurflenni ardrethi annomestig (NDR 1 ac NDR 3). 

Os caiff yr amod gwaith cymhwysol a'r amod meddiannaeth eu bodloni, bydd yr awdurdod bilio yn cyfrifo'r rhwymedigaeth gan ystyried y dystysgrif newid mewn gwerth ardrethol a roddwyd gan Asiantaeth y Swyddfa Brisio. Mae hon yn ardystio'r newid yng ngwerth ardrethol cyffredinol yr eiddo y gellir ei briodoli i'r gwaith cymhwysol (swm "G" a ddiffinnir gan reoliad 6 o Reoliadau Ardrethu Annomestig (Rhyddhad Gwelliannau) (Cymru) 2023). Bydd y dystysgrif yn adlewyrchu'r cynnydd net yng ngwerth ardrethol yr eiddo o ganlyniad i'r holl waith a wnaed a bydd yn gymwys am 12 mis o'r dyddiad cwblhau.

Bydd y dystysgrif yn cael effaith ddyddiol am y cyfnod o 12 mis y mae'n ymwneud ag ef a gall Asiantaeth y Swyddfa Brisio ei diwygio os bydd unrhyw ran o'r eiddo y mae'r gwaith cymhwysol wedi effeithio arno yn newid yn ystod y cyfnod. Gall Asiantaeth y Swyddfa Brisio dynnu tystysgrif yn ôl neu ei diwygio yn ôl ei disgresiwn, er enghraifft er mwyn adlewyrchu newidiadau mewn ffeithiau neu wallau a nodwyd. Gall unrhyw newidiadau dilynol i eiddo y daw Asiantaeth y Swyddfa Brisio i'r casgliad nad ydynt yn amrywiad ar y gwaith cymhwysol gwreiddiol, ond yn hytrach eu bod yn set newydd o waith cymhwysol, arwain at roi tystysgrif newydd.

Ni chaiff rhyddhad gwelliannau ei gyfrifo na'i gymhwyso yn yr un ffordd â rhyddhadau eraill. Mae'n gweithredu fel didyniad (y swm "G") o'r gwerth ardrethol a ddefnyddir i gyfrifo'r swm y gellir ei godi, yn hytrach na didyniad o rwymedigaeth a gyfrifwyd yn rhannol. Mae hyn yn sicrhau na fydd unrhyw ryngweithio â chymhwystra i gael rhyddhadau eraill a allai ddeillio o newid mewn gwerth ardrethol yn cosbi'r talwr ardrethi. 

Pan fydd Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn asesu gwaith gwella cymhwysol, caiff y rhestr ardrethu ei diweddaru i adlewyrchu gwerth ardrethol newydd yr hereditament a bydd y dystysgrif yn nodi swm y gwerth ardrethol hwnnw a briodolwyd ganddi i'r gwaith. Am y cyfnod o 12 mis pan fydd y dystysgrif yn effeithiol, bydd awdurdodau bilio yn cyfrifo swm yr ardrethi annomestig y gellir ei godi ar gyfer yr eiddo perthnasol fel petai'r gwerth ardrethol ar y rhestr ar gyfer y diwrnod dan sylw yn cyfateb i'r gwerth ardrethol hwnnw llai gwerth "G" (gwerth y dystysgrif). Mae hyn yn golygu bod y rhyddhad gwelliannau yn cael ei gymhwyso cyn y lluosydd ac unrhyw ryddhadau eraill wrth gyfrifo'r swm y gellir ei godi. 

Mae hwn yn ddull gweithredu mwy cynnil na mynnu bod awdurdodau bilio yn lleihau'r swm y gellir ei godi. Bwriedir iddo fod yn symlach a sicrhau y gall talwyr ardrethi fod yn hyderus na fydd gwneud gwaith cymhwysol yn cynyddu eu gwerth ardrethol effeithiol am 12 mis. 

Mae'r ddeddfwriaeth sy'n darparu ar gyfer rhyddhad trosiannol ar ôl ailbrisio ardrethi annomestig yn 2023 (Rheoliadau Ardrethu Annomestig (Symiau a Godir) (Cymru) 2022) wedi cael ei diwygio o ganlyniad i gyflwyno rhyddhad gwelliannau, er mwyn sicrhau bod yr un egwyddor yn gymwys pan gyfrifir rhwymedigaeth yn unol â'r rheolau ynglŷn â rhyddhad trosiannol. Pan fo rhyddhad gwelliannau yn gymwys, bydd y gwerth ardrethol a ddefnyddir i gyfrifo'r hawl i gael rhyddhad trosiannol hefyd yn cyfateb i'r gwerth a ddangosir yn y rhestr ar gyfer y diwrnod dan sylw llai "G".